17

Endeksa Kasım 2025 verilerine göre konut fiyatları nominal artışını sürdürürken, enflasyon etkisiyle hem satışta hem kirada reel getiri geriledi.

Endeksa‘nın Kasım  2025 verilerine göre konut fiyatları artmaya devam ederken kira getirilerinde reel olarak düşüş yaşandı. En yüksek artış Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale’de gözlemlenirken büyük şehirler içinde en fazla yükseliş Ankara da gerçekleşti.

Yapay zekâ tabanlı gayrimenkul analiz platformu Endeksa, Kasım 2025 dönemine ilişkin konut değer verilerini paylaştı. Açıklanan rakamlar, Türkiye genelinde konut fiyatlarının kâğıt üzerinde yükselmeye devam ettiğini ancak yüksek enflasyon etkisi nedeniyle reel getirinin zayıfladığını ortaya koydu. Uzmanlara göre bu tablo, konut piyasasında daha temkinli ve dengeli bir sürecin başladığını gösteriyor.

Konut Fiyatları Artıyor, Reel Kazanç Eriyor

Kasım ayında satılık konut fiyatları Türkiye genelinde yıllık bazda %28,4 yükselirken, aylık artış %2,7 seviyesinde gerçekleşti. Enflasyondan arındırılmış veriler dikkate alındığında ise konut fiyatları son bir yılda %2,7, bir ayda ise %1,0 oranında reel değer kaybetti.

Ülke genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 202 TL olarak ölçülürken, ortalama konut bedeli 4,7 milyon TL seviyesine ulaştı. Konut yatırımlarında geri dönüş süresi 14 yıl olarak hesaplandı.

Kasım Ayında Satışlarda Yavaşlama

Resmî verilere göre Kasım ayında Türkiye genelinde 141 bin 100 konut el değiştirdi. Bu rakam, geçen yılın aynı ayına kıyasla %7,8’lik bir gerilemeye işaret ediyor.

Buna karşın yılın ilk 11 ayını kapsayan Ocak–Kasım 2025 döneminde toplam satışlar geçen yılın aynı dönemine göre %13,3 artarak 1 milyon 434 bin 133 adet olarak kayıtlara geçti.

Kredili Konut Satışları Yeniden Canlandı

Kasım ayında ipotekli konut satışları yıllık bazda sınırlı bir düşüşle 21 bin 499 adet olarak gerçekleşti. Toplam satışlar içindeki payı %15,2 oldu.

Yılın ilk 11 ayında ise kredili satışlar güçlü bir ivme yakaladı. Ocak–Kasım döneminde ipotekli konut satışları, geçen yılın aynı dönemine göre %53,5 artışla 207 bin 519 adede yükselse de sadece ilk evini alacak olanlara kredilerin açık olması nedeniyle kredili konut satış adedi düşük kaldı.

Piyasa Daha Dengeli Bir Yapıya Giriyor

Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, açıklanan verilerin konut piyasasında önemli bir dönüşüme işaret ettiğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:

“Fiyatlar nominal olarak yükseliyor ancak enflasyon dikkate alındığında hem satış hem de kira tarafında reel düşüş sürüyor. Bu durum, konut piyasasında fiyat artış hızının yavaşladığını ve daha dengeli bir zemine oturulduğunu gösteriyor. Özellikle ipotekli satışlardaki artış, kredi mekanizmasının yeniden çalışmaya başladığını ortaya koyuyor.”

Kasım Ayında Yatırımcısına En Fazla Kazandıran Şehirler: Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale

Kasım ayında konut satışlarının yoğun olduğu ilk 30 il incelendiğinde, yıllık bazda en yüksek değer artışı Diyarbakır, Samsun ve Çanakkale’de görüldü.

• Diyarbakır, %48,7’lik nominal artışla listenin başında yer aldı. Enflasyondan arındırıldığında şehirde konut fiyatları %12,6 reel artış gösterdi. Ortalama metrekare fiyatı 31 bin 143 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,8 milyon TL oldu.
• Samsun’da yıllık nominal fiyat artışı %41,3, reel artış %7,1 seviyesinde gerçekleşti. Şehirde ortalama konut fiyatı 3,8 milyon TL olarak ölçüldü.
• Çanakkale’de ise yıllık nominal artış %39,2, reel artış %5,5 oldu. Ortalama konut fiyatı 5,8 milyon TL seviyesine çıktı.

Değer Artışının En Zayıf Olduğu İller: Hatay, Muğla ve Aydın

Satılık konut fiyatlarının yıllık bazda en sınırlı yükseldiği iller Hatay, Muğla ve Aydın olarak sıralandı.

• Hatay’da fiyatlar nominal olarak artsa da reel bazda %12,9 geriledi.
• Muğla, Türkiye’nin en pahalı konutlarının bulunduğu il olmayı sürdürürken, reel bazda %7,5 düşüş yaşadı.
• Aydın’da ise reel düşüş oranı %6,9 olarak kaydedildi.

Büyük şehirde en yüksek artış Ankara’da

İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa arasında konut fiyatlarının en güçlü yükselişi Ankara’da görüldü. Başkentte yıllık nominal artış %35,6 olurken, reel bazda %2,8’lik sınırlı bir artış yaşandı. İstanbul, İzmir ve Bursa’da ise nominal artışlara rağmen reel düşüş dikkat çekti.

Kiralarda Artış Sürüyor, Reel Kayıp Devam Ediyor

Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde kiralar yıllık bazda %27,5 yükseldi. Aylık bazda değişim görülmezken, enflasyondan arındırılmış verilere göre kiralar yıllık bazda %3,4, aylık bazda ise %1,8 reel geriledi. Türkiye genelinde ortalama metrekare kira bedeli 228 TL, ortalama kira tutarı ise 24 bin 898 TL olarak hesaplandı.

Endeksa verilerinde kira getirilerinde reel düşüş olması geçmiş dönemde düzensiz göç, deprem, konut arzının daralması nedeniyle aşırı yükselen kiraların biraz duraklamasından kaynaklanıyor. Konut fiyatları ve kiralar bölgelere göre dönemsel artışlar gösterebiliyor. Bir bölgede kiralar aşırı yükselmişe sonraki donem biraz dinlenmeye geçiyor. Uzmanlar, konut fiyatlarının bölgelere göre bir süre durağan kalsa bile uzun vadede artmaya devam edeceğini ifade ediyor.